賃貸の退去費用はどこまで負担？敷金・原状回復のルールと立会いの注意点

「退去のとき、敷金ってちゃんと返ってくるの？」「思ったより高い退去費用を請求された、という話を聞くとこわい」——賃貸で暮らすうえで、退去のお金はいちばんモヤモヤしやすいところだと思います。

私自身は、昔住んでいたアパートを退去したとき、敷金が全額返ってきました。管理会社は入っておらず、大家さんと直接やりとりするお部屋でした。当時は「そういうものかな」くらいに受け止めていたのですが、今回あらためて調べてみて、あれはとてもきちんとした対応だったんだなと、今さらながら大家さんに感謝しています。

その後は賃貸の一戸建てにも住みましたが、退去の手続きは私は経験しないまま。つまり私の退去経験は「昔の一度きり」です。だからこそ、契約書・重要事項説明書の記事を書いたときから気になっていた「退去のお金」を、国土交通省のガイドラインなど公的な情報をもとに、今回まるごと調べました。

調べてわかったのは、退去費用は「知っているかどうか」で結果が変わりやすいテーマだということ。この記事では、敷金のしくみから、どこまでが自分の負担なのか、退去立会いの注意点、困ったときの相談先まで、この1記事でひととおりわかるようにまとめました。

敷金ってなんのお金？礼金との違い

まず基本の「敷金」から。敷金は、家賃を払えなかったときや、お部屋をひどく傷つけてしまったときのために、大家さんに預けておくお金です。ポイントは「預けている」お金だということ。

実は2020年4月に施行された改正民法で、敷金のルールが法律にはっきり書かれるようになりました（民法622条の2）。ざっくり言うと——

• 敷金とは、名前が何であっても「家賃などの支払いを担保するために、借主が貸主に渡すお金」のこと
• 賃貸借が終わってお部屋を返したら、未払いの家賃や借主負担の修繕費を差し引いた「残り」を返す

つまり「差し引くものがなければ返ってくる」のが法律上のルールです。私のように全額返ってくるのは特別ラッキーなのではなく、お部屋をふつうに使って暮らしていれば、本来そうなるものなんですね。

ちなみに「保証金」など別の名前で預けるお金も、実質が同じなら敷金と同じルールが当てはまるとされています。一方の礼金は、大家さんへの「お礼」として払うお金で、返ってきません。ここが敷金との大きな違いです。

原状回復は「借りたときの状態に戻す」ことではない

退去費用の話で必ず出てくるのが「原状回復」という言葉。「元どおりにして返す」と聞くと、壁紙も床も全部きれいに戻さないといけない気がしますよね。私もずっとそう思っていました。

ところが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、はっきりこう書かれています。原状回復は、借りた当時の状態に戻すことではない——ふつうに暮らしていて古くなった分（経年変化）や、ふつうに使ってできた傷み（通常損耗）を直す費用は、毎月の家賃にすでに含まれている、という考え方です。2020年の民法改正でも、通常損耗や経年変化は原状回復義務に含まれないことが明文化されました（民法621条）。

では具体的に、どれが「ふつうの暮らしの範囲」で、どれが「自分の負担」なのか。目安を図にまとめました。

ざっくり言うと、「時間がたてば誰が住んでも起きること」は大家さん側、「不注意や放置で起きたこと」は自分の負担、という分け方です。

個人的に驚いたのは、画びょうの穴。ポスターやカレンダーを貼るための画びょう・ピンの穴は、通常の暮らしの範囲として大家さん側の負担に分類されています（壁の下地ボードの張り替えが必要になるような、くぎ穴・ネジ穴は借主負担側です）。冷蔵庫やテレビの裏の壁がうっすら黒ずむ「電気ヤケ」も、通常損耗なんだそうです。

6年住んだら壁紙は「1円」？経過年数という考え方

もうひとつ、知って驚いたのが「経過年数」の考え方です。

たとえば自分の不注意で壁紙を汚してしまい、張り替え費用が借主負担になったとします。このときも、新品の壁紙代を全額払うわけではありません。ものには寿命があり、住んだ年数のぶん壁紙の価値は下がっている——その「残りの価値」だけを負担する、というのがガイドラインの考え方です。

壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされていて、6年住めば壁紙の残存価値は「1円」という扱いになります。長く住んだお部屋ほど、借主の負担は小さくなっていくわけです。

ただし「だから何をしてもいい」わけではありません。わざと壊した場合などはまた別ですし、実際の工事には最低限の費用もかかります。あくまで「新品代を丸ごと請求されたら、それはおかしいと気づけるものさし」として覚えておくと心強いです。

「クリーニング代は借主負担」という特約、払うしかない？

ここで気になるのが契約書の「特約」です。「退去時のハウスクリーニング費用は借主の負担とする」——こう書かれた契約書は、実はとても多いようです。書いてあったら、もう払うしかないのでしょうか。

調べてみると、特約は「書いてあれば何でも有効」ではありませんでした。国土交通省のガイドラインでは、借主に通常より重い負担をお願いする特約が有効とされるには、おおむね次のような条件が必要とされています。

• 特約を設ける必要性があり、金額などが暴利的でないこと
• 借主が「本来より重い負担になる」と認識していること
• 借主がその負担に合意していること

逆に言うと、金額も範囲もあいまいなまま「一切を借主負担とする」といった書き方だったり、家賃に比べて明らかに高すぎたりする場合は、そのまま有効とは限らない、ということです。

とはいえ、退去のときに争うのは大変です。いちばんの対策は、契約する前に特約を読んで、金額と範囲を確認しておくこと。契約書のどこを見ればいいかは、こちらの記事にまとめています。

▶ 賃貸の契約書・重要事項説明書の読み方｜ハンコを押す前に見る場所

インスタで見た「自分で補修」、やってもいい？

ここは私がいちばん知りたかったところです。最近、インスタなどで「退去前にこうやって補修するといいよ」という動画をよく見かけます。壁の穴をパテで埋めたり、壁紙のはがれを貼り直したり。器用だなあと感心しながら見ていたのですが——調べてみると、意外な答えでした。

結論：退去前の「自己流の補修」は、やらないほうが安全です。理由は3つあります。

1. そもそも直す必要がないものが多い——画びょうの穴や家具のへこみ、日焼けは原則大家さん側の負担。直さなくても請求されないものを、わざわざ直す必要はありません。
2. 失敗すると、かえって高くつくことがある——素人の補修で色や質感が合わないと、その部分だけでなく、広い範囲の張り替え費用を請求される場合があるとされています。
3. 黙って補修すると「隠した」と受け取られかねない——退去後に補修のあとが見つかると、かえって話がこじれる原因になります。

ではどうすればいいかというと、キズは隠さず、そのまま正直に申告するのがいちばんです。自分の過失によるものなら、経過年数を考慮した分だけ負担すればいい——それがガイドラインのルールだからです。

もし「補修」ではなく、棚をつけるなどの「模様替え」をしたい場合も、事前にメールなど記録が残る形で大家さん・管理会社の許可をもらっておくのが安心とされています。

退去立会いの流れと注意点

退去の連絡は、契約書の「解約予告」を確認

退去を決めたら、まず契約書の「解約予告」の項目を確認します。「退去日の1ヶ月前までに通知」という契約が多いようですが、2ヶ月前・3ヶ月前という契約もあります。連絡が遅れると、もう住んでいない期間の家賃を払うことになりかねないので、ここは早めの確認が肝心です。

• 何ヶ月前までに連絡するか
• 連絡の方法（電話でいいのか、書面が必要か）
• いつの時点で「通知した」ことになるか（書面の到着日など）

この3点をセットで確認しておくと安心です。

立会いの前にやっておくこと

• できる範囲の掃除をしておく（特に水回り・換気扇。「掃除を怠った汚れ」は借主負担になりやすいため）
• お部屋全体と、気になるキズ・汚れの写真を撮っておく
• 契約書と、入居時に撮った写真・チェックリストを見返しておく

立会い当日、いちばん大事なこと

立会いでは、管理会社や大家さんと一緒にお部屋のキズや汚れを確認します。ここで覚えておきたいことが2つあります。

1つめ。「キズの確認」のサインは、「費用負担の同意」ではありません。国土交通省のQ&Aでも、損傷の確認にすぎないなら費用負担を了承したことにはならない、故意・過失によるもの以外は特約がなければ負担する必要はない、と説明されています。

2つめ。金額の入った精算書にその場でサインを求められても、納得できるまで持ち帰ってかまいません。退去の場は「その場の空気」でサインしてしまいやすい場面です。たとえばこんな精算書が出てきたら、チェックするのはココです。

費用の内訳・明細は、借主から請求できるとされています（貸主側には説明する義務があります）。「補修費一式」のようなざっくりした請求だったら、遠慮なく明細をお願いしましょう。

なお、敷金が返ってくるのは、お部屋を明け渡した後です。

敷金はいつ返ってくる？目安と「遅い」ときの動き方

気になる返金の時期は、まず契約書の確認から。「明け渡し後◯ヶ月以内に返還する」のように時期が書かれていることが多いので、それが第一の目安になります。

契約書に書かれていない場合、一般的には退去後1〜2ヶ月以内に返還されることが多いとされています。原状回復の工事や精算書の作成に時間がかかるため、退去してすぐには戻ってこないのがふつうです。法律で「いつまで」という具体的な日数が決まっているわけではなく、常識的な期間内に、という考え方です。

逆に言うと、契約書の期限や「2ヶ月」を過ぎても音沙汰がなければ、遠慮せず連絡してOK。その場合は、この順番で動きます。

1. 管理会社（大家さん）に確認する——「退去の精算はいつごろになりますか？」と、メールなど記録が残る形で聞くのがおすすめです
2. 動きがなければ、消費者ホットライン「188」に相談する——このあとの章でも紹介する無料の相談窓口で、進め方を教えてもらえます
3. 内容証明郵便で請求する——「いつまでに返してください」と期限を書いた書面を送る方法です。金額によっては少額訴訟という手段もあります

「催促したら気まずいかな…」と遠慮する必要はありません。敷金はもともと自分が預けたお金。返してもらうための連絡は、当たり前のことです。

「高すぎない？」と感じたときにやること

1. 明細をもらう——何にいくらかかっているのかを確認します
2. ガイドラインと照らし合わせる——経年変化・通常損耗の分まで入っていないか。「全面張り替え」になっていないか。経過年数は考慮されているか
3. 納得できないまま払わない・サインしない——一度払ったお金を取り戻すのは大変です
4. 消費者ホットライン「188」に電話する——最寄りの消費生活センターにつながり、無料で相談できます

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、誰でも無料で読めます（「原状回復 ガイドライン」で検索すると国土交通省のページが出てきます）。全部読まなくても、「経年変化・通常損耗は貸主負担」という原則を知っているだけで、心強さが全然違うと思います。

敷金ゼロ物件は「退去費用ゼロ」ではない

最近増えている「敷金なし・礼金なし」のお部屋。初期費用を抑えられるのは大きな魅力ですが、「敷金がない＝退去のお金がかからない」ではありません。

• 「預け金」がないだけで、退去時の借主負担分は、あとから実費で請求されます
• クリーニング代などを特約で借主負担にしている契約が多いとされています
• 預けたお金の範囲内で精算される敷金ありの物件とちがい、退去時にいくら請求されるか読みにくい面があります

敷金ゼロのお部屋ほど、契約前に「退去のときに何を、どこまで負担するのか」を特約で確認しておくことが大事です。

いちばんの予防策は「入居のとき」にある

ここまで退去の話をしてきましたが、調べていて痛感したのは、退去トラブルの予防は入居の日から始まっているということでした。

国土交通省も、入居のときに貸主・借主の双方で物件の状態を確認して、チェックリストと写真を残しておくことをすすめています。もともとあったキズなのか、住んでいる間についたキズなのか——これをあとから証明できるかどうかが、退去時の分かれ道になるからです。

• 入居したらすぐ、日付がわかる形でお部屋全体とキズ・汚れの写真を撮っておく
• チェックリストがあれば記入して提出し、コピーを手元に残す
• あとからキズを見つけたら、メールなど記録が残る形で管理会社に連絡しておく

内見の段階でチェックしておきたいポイントは、こちらの記事にまとめています。

▶ 賃貸の内見でチェックする設備｜水道・コンロ・エアコン・ネットの見方

まとめ：知っていれば、退去はこわくない

• 敷金は「預けているお金」。差し引くものがなければ返ってくるのが法律のルール
• 原状回復は「借りたときの状態に戻す」ことではない。経年変化・通常損耗の分は家賃に含まれている
• 借主負担になっても「経過年数」で負担は減る。壁紙は6年で残存価値1円
• 特約は「書いてあれば何でも有効」ではない。契約前の確認がいちばんの防御
• 自己流の補修はしない。キズは隠さず、正直に申告する
• 立会いの「確認サイン」は費用の同意ではない。精算書はその場でサインしなくていい
• 敷金の返還は退去後1〜2ヶ月以内が目安。契約書の期限を過ぎたら、記録が残る形で確認の連絡を
• 困ったら消費者ホットライン「188」へ

私の敷金が全額返ってきたのは、幸運だったからではなくて、大家さんがルールどおり誠実に対応してくださったから。そのありがたさは、知識がついた今のほうがずっとよくわかります。

退去は、暮らしの節目のひとつ。お金の不安を減らして、気持ちよくお部屋にさよならができますように。

▶ 退去が決まったら：引っ越しの準備は何から？繁忙期・荷造りの順番・前日にやること